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En décembre 2022, la Ville de Paris a fait condamner un couple à une amende de 20.000 euros pour avoir loué leur appartement parisien à des touristes, sans autorisation. Mais en juillet 2024, la Cour de cassation a annulé cette décision.
Les faits
Monsieur S et Madame R louaient leur appartement parisien à des touristes, contrevenant à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation qui exige une autorisation pour changer l'usage d'un logement. Les propriétaires avaient donc transformé leur appartement en location touristique, sans avoir obtenu l'autorisation préalable requise pour ce changement d'usage. La Ville de Paris les a donc assignés en justice pour faire cesser cette activité et les condamner à payer des amendes.
Monsieur S et Madame R ont contesté cette décision en affirmant que Monsieur occupait l'appartement quatre jours par semaine pour son travail à Paris, ce qui, selon eux, répondait aux critères de résidence principale définis par la loi. Ils ont aussi soutenu que le logement ne pouvait être considéré comme une résidence secondaire, car Monsieur S y passait plus de la moitié de l'année, et que les locations ne dépassaient pas le plafond de 120 jours par an.
La Cour d'appel a pourtant jugé que l'appartement n'était pas la résidence principale de Monsieur S et Madame R en se basant sur plusieurs éléments :
- Monsieur occupait le logement 208 jours par an, alors que la loi exige 240 jours pour qualifier un logement de résidence principale.
- Le couple déclarait leur résidence en Bretagne comme leur résidence principale sur leurs déclarations fiscales.
- Monsieur avait été muté en Bretagne en octobre 2019, mais les locations touristiques avaient continué.
Le couple est alors condamné par la Cour d'appel à payer une amende civile de 20.000 euros. Ils se pourvoient alors en cassation.
La réponse de la Cour de cassation
La Cour de cassation n'a pas été d'accord avec cette analyse et a annulé la décision pour plusieurs raisons :
1. Principe de personnalité de la peine : la condamnation in solidum des propriétaires indivis au paiement de l'amende civile viole le principe de personnalité des peines, selon lequel une sanction doit être individualisée et ne peut être appliquée conjointement à plusieurs personnes de manière collective.
2. Erreurs de droit : la Cour de cassation a jugé que la Cour d'appel n'avait pas correctement appliqué les critères légaux pour déterminer si l'appartement constituait une résidence principale. Elle a également souligné que la notion de résidence principale ne pouvait pas être assimilée à la domiciliation fiscale.
3. Absence de constatation des conditions de location : la Cour d'appel n'a pas prouvé que les locations de courte durée excédaient 120 jours par an, ce qui est une condition nécessaire pour qualifier l'infraction.
Source : Cour de cassation - Pourvoi n° 22-24.020 - 11 juillet 2024
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